Articles du mois : décembre 2019
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Immobilier locatif « Pinel » : le décret plafonnant les honoraires des intermédiaires a été publié
Le montant HT des frais et commissions directs et indirects imputés par un intermédiaire au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel » ne pourra pas excéder 10 % du prix de revient de ce logement.
La mesure vise à éviter que l’avantage fiscal en faveur de l’acquéreur soit diminué du fait de frais d’intermédiation trop importants.
Sont visés les frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires en cause,
c’est-à-dire :- aux intermédiaires régis par la « loi Hoguet », tels qu’un agent immobilier lorsqu’il intervient dans la commercialisation d’un logement éligible au dispositif Pinel : vente d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), etc. ;
- ainsi qu’aux personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion, un acte de démarchage ou une activité d’intermédiation en biens divers, au sens du Code monétaire et financier.
Les nouvelles dispositions s’appliqueront aux contrats préliminaires de vente d’immeuble à construire (contrats dits « de réservation », par lesquels, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble) et, en l’absence de tels contrats, aux actes authentiques (autrement dit notariés) d’acquisition signés à compter du 1er avril 2020.
À noter :
1.
Le plafonnement des frais et commissions concernera toutes les acquisitions de logements éligibles pour lesquelles l’acquéreur demande effectivement le bénéfice de la réduction d’impôt « Pinel » accordée au titre des investissements locatifs intermédiaires. À compter du 1er avril 2020 également, l’acquéreur d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt devra donc indiquer expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d’impôt « Pinel » lors de la signature de l’avant-contrat et dans l’acte authentique d’acquisition du logement.2.
Une estimation des frais et commissions effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient devront être communiqués à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation du logement. Le montant définitif des frais devra figurer dans l’acte authentique d’acquisition. Tout dépassement du plafond sera passible d’une amende administrative due par le vendeur cosignataire de l’acte authentique. Son montant ne pourra excéder 10 fois les frais excédant le plafond.Source :
Décret 2019-1426 du 20-12-2019.© Copyright Editions Francis Lefebvre
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Chantier forestier et sylvicole : à déclarer sous peine d’amende de 5 000 €
La non-déclaration préalable d’un chantier forestier ou sylvicole est, depuis le 6 juin 2019, sanctionnée par une amende administrative d’un montant de 5 000 €.
Le chef d’établissement ou d’entreprise qui réalise effectivement des travaux forestiers ou sylvicoles doit, avant le début du chantier, effectuer auprès de la Direccte une déclaration préalable comportant le nom, la dénomination sociale de l’entreprise, son adresse, la situation géographique exacte du chantier, la date du début et la date de fin prévisible des travaux et le nombre de salariés qui seront occupés, le cas échéant, sur ce chantier.
À défaut, il encourt une amende, désormais fixée à 5 000 € au maximum par chantier non déclaré (au lieu et place de l’amende prévue pour les contraventions de 5e classe).
L’amende est prononcée par la Direccte, sur le rapport d’un agent de l’inspection du travail.
Pour en fixer le montant, la Direccte prend en compte les circonstances et la gravité du manquement, le comportement de son auteur ainsi que les ressources et les charges de ce dernier. Elle doit au préalable communiquer, par tout moyen permettant de donner date certaine de la réception, le montant de l’amende envisagée à l’auteur de l’infraction. Ce dernier dispose de 15 jours pour présenter ses observations. À l’issue de ce délai et au vu des observations éventuelles, la Direccte doit lui notifier sa décision, par tout moyen permettant de donner date certaine de sa réception, en lui indiquant les voies et délais de recours.
Elle émet parallèlement le titre de perception correspondant à l’amende prononcée, laquelle est recouvrée par le comptable public.
Le délai de prescription de l’action en recouvrement de cette amende est de 5 ans à compter de la date de la notification du titre de perception.
Source :
Loi 2018-771 du 5-9-2018, JO du 6 ; Décret 2019-555 du 4-6-2019, JO du 5© Copyright Editions Francis Lefebvre
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Conjoint travaillant dans l’entreprise : un statut obligatoire à déclarer
En application de la loi Pacte, le chef d’exploitation ou d’entreprise agricole doit déclarer l’activité et le statut choisi par son conjoint lorsque celui-ci exerce une activité professionnelle régulière au sein de l’entreprise.
Le conjoint qui exerce sur l’exploitation ou au sein de l’entreprise agricole une activité professionnelle régulière doit opter pour l’une des statuts suivants :
- collaborateur du chef d’exploitation ou d’entreprise agricole ;
- salarié de l’exploitation ou de l’entreprise agricole ;
- chef d’exploitation ou d’entreprise agricole.
Depuis le 28 octobre 2019, le chef d’exploitation ou d’entreprise agricole doit déclarer l’activité professionnelle de son conjoint et le statut choisi par ce dernier. À défaut, celui-ci est réputé exercer sous le statut de salarié de l’exploitation ou de l’entreprise agricole.
La déclaration s’effectue auprès du centre de formalités des entreprises (CFE), lors de la création de l’entreprise agricole, dans le cadre du dossier unique de déclaration de création de l’entreprise.
Si, ultérieurement, le conjoint qui n’exerçait pas d’activité activité professionnelle régulière au sein de l’exploitation ou de l’entreprise agricole décide d’en exercer une, une déclaration modificative doit être faite dans les 2 mois de ce changement. Il en est de même s’il souhaite changer de statut ou cesser son activité.
Dans tous les cas, le CFE doit notifier, par LRAR, au conjoint du chef d’exploitation ou d’entreprise agricole la réception de la déclaration.
Source :
Loi 2019-486 du 22-5-2019, JO du 23 ; Décret 2019-1092 du 25-10-2019, JO du 27© Copyright Editions Francis Lefebvre
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Associés coopérateurs : précisions sur leurs droits et obligations
L’information des associés coopérateurs a été renforcée par l’ordonnance du 24 avril 2019 relative à la coopération agricole. La durée de leur engagement est clarifiée et les conditions de retrait anticipé sont assouplies.
Information des associés coopérateurs
Ces derniers doivent recevoir de la société coopérative certaines informations à différentes étapes de la coopération.
- Lors de l’adhésion : la liste des dirigeants de la coopérative doit être communiquée à l’associé coopérateur, ainsi que les référents qu’il peut contacter pour faciliter son intégration.
- 15 jours au moins avant la date de l’assemblée générale ordinaire :
– l’associé coopérateur doit recevoir une convocation individuelle indiquant le lieu, la date, l’heure et l’ordre du jour de l’assemblée ainsi que le document présentant la part des résultats de la société coopérative que celle-ci propose de lui reverser et, le cas échéant, l’attestation du commissaire aux comptes certifiant de l’exactitude des informations figurant sur ce document ;
– l’associé coopérateur peut prendre connaissance, au siège social ou dans un autre lieu fixé par la coopérative, des comptes annuels, du rapport aux associés, du texte des résolutions proposées, des comptes consolidés ou combinés, du rapport sur la gestion du groupe et des rapports des commissaires aux comptes.
- à tout moment : l’associé coopérateur est en droit d’obtenir, entre autres, les comptes annuels, la liste des administrateurs ou des membres du directoire et du conseil de surveillance, les rapports aux associés de ces organes, les procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires et extraordinaires, la liste des filiales et autres sociétés contrôlées par la coopérative ou l’union.
La communication de ces documents s’effectue soit par voie postale ou électronique, soit par mise à disposition au siège social ou au lieu de direction administrative de la coopérative. L’associé coopérateur peut, à ses frais, faire des copies de ces documents.
Durée de l’engagement
Si l’associé coopérateur n’a pas notifié au président de la société coopérative, avant le terme de son engagement, sa décision de se retirer, son engagement est renouvelé par tacite reconduction par périodes de même durée. Toutefois, si la période initiale d’engagement est supérieure à 5 ans, chaque période de tacite reconduction est de 5 ans au plus.
Retrait anticipé
Les cas possibles de retrait anticipé sont désormais les suivants :
– force majeure dûment justifiée ;
– motif valable et si le départ de l’associé coopérateur ne porte pas préjudice au bon fonctionnement de la coopérative.
Source :
Ord. 2019-362 du 24-4-2019, JO du 25 ; décret 2019-1137 du 5-11-2019, JO du 7© Copyright Editions Francis Lefebvre
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Véhicules hybrides : les batteries soumises à la limite d’amortissement ?
La limitation du montant des amortissements fiscalement déductibles ne s’applique pas aux amortissements des accumulateurs utilisés pour le fonctionnement des véhicules hybrides à condition de faire l’objet d’une facturation séparée ou d’une mention distincte.
Conformément au III-C-3 § 660 et 670 du BOI-BIC-AMT-20-30-10, les accumulateurs nécessaires au fonctionnement des véhicules électriques ou les équipements spécifiques permettant l’utilisation du gaz de pétrole liquéfié (GPL) ou de gaz naturel véhicules (GNV) qui ont fait l’objet d’une facturation séparée ou d’une mention distincte permettant de les identifier lors de l’acquisition de véhicules et qui sont inscrits distinctement à l’actif et amortis de façon autonome ne sont pas pris en compte pour l’application du plafond d’amortissement fixé par le 4 de l’article 39 du CGI.
Si les accumulateurs nécessaires au fonctionnement des véhicules électriques ou les équipements spécifiques permettant l’utilisation du GPL ou du GNV font l’objet d’une location, le coût de location de ces équipements ne sera pas pris en compte pour l’application du 4 de l’article 39 du CGI à la condition que ces équipements fassent l’objet d’une facturation séparée ou d’une mention distincte qui permet de les identifier lors de la location des véhicules auxquels ils s’incorporent.
Cette règle s’applique dans les mêmes conditions aux accumulateurs ou aux équipements spécifiques permettant l’utilisation du GPL ou GNV nécessaires au fonctionnement des véhicules hybrides.
Source :
BOI-RES-000059-20191218© Copyright Editions Francis Lefebvre
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Médiateur de la coopération agricole : à saisir en cas de litige
Institué par l’ordonnance du 24 avril 2019, le médiateur de la coopération agricole a notamment vocation à régler les litiges susceptibles d’intervenir entre un associé coopérateur et la coopérative agricole à laquelle il adhère, ou entre coopératives agricoles.
En cas de litige, le médiateur de la coopération agricole peut être saisi par un associé coopérateur, par une coopérative agricole ou une union, par le Haut Conseil de la coopération agricole ou par le ministre chargé de l’agriculture (formulaire de demande de médiation sur
www.hcca.coop
).Il doit prend toute initiative de nature à favoriser la résolution amiable du litige entre les parties. La médiation, dont il fixe la durée, ne peut excéder un mois, renouvelable une fois sous réserve de l’accord préalable de chaque partie.
Lorsque le litige entre l’associé coopérateur et la coopérative porte sur des dispositions du contrat d’apport (prix, modalités de détermination, révision des prix, volumes) ou sur le calcul ou le paiement d’indemnités financières dues à la suite du départ de l’associé coopérateur avant la fin de sa période d’engagement, le médiateur des relations commerciales agricoles instruit le litige. Il transmet ensuite son avis au médiateur de la coopération agricole afin de permettre à ce dernier d’effectuer la médiation.
À compter du 1er janvier 2020, en cas d’échec de la médiation, toute partie au litige pourra saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il statue sur le litige selon la procédure accélérée au fond.
S’il estime qu’une clause du règlement intérieur ou une pratique liée à une telle clause ou à une clause statutaire n’est pas conforme aux principes et aux règles de la coopération, le médiateur peut saisir le Haut Conseil de la coopération agricole afin que ce dernier mette en œuvre le contrôle de « révision coopérative » (Loi 47-1775 du 10-9-1947 art. 25-1).
Le médiateur doit transmettre annuellement au ministre chargé de l’agriculture et au Haut Conseil de la coopération agricole un bilan des médiations réalisées.
Source :
www.hcca.coop ; Ord. 2019-362 du 24-4-2019, JO du 25 ; décret 2019-1137 du 5-11-2019, JO du 7Profil : agriculteur, dirigeants et associés, salariés, administration, fonctionnement et développement, affaires
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Réduction Fillon et déduction forfaitaire spécifique
Le montant de la réduction Fillon est plafonné pour les salariés ouvrant droit à la déduction forfaitaire spécifique au titre des frais professionnels
Si vous employez des salariés bénéficiant d’une déduction forfaitaire spécifique (DFS) pour frais professionnels (dans la limite de 7 600 € par année civile), par exemple, VRP, ouvriers relevant de certaines industries, modélistes, mannequins, journalistes (liste des professions concernées et taux de la DFS : CGI, ann. IV, art. 5), et que vous appliquez la DFS sur les rémunérations servant de base de calcul des cotisations de sécurité sociale, le montant de la réduction générale des cotisations sociales patronales sur les bas salaires (réduction Fillon), calculé sur les rémunérations des salariés concernés après application de l’abattement forfaitaire, ne pourra pas dépasser, pour ces salariés, 130 %
du montant de la réduction Fillon calculé sans application de la DFS.Cette mesure qui s’applique pour les périodes d’emploi courant à compter du 1er janvier 2020
vise à limiter l’avantage de la réduction sociale pour les employeurs de professions bénéficiant d’une DFS pour frais professionnels par rapport à ceux des professions qui n’en bénéficient pas.Source :
Arrêté du 4-12-2019, JO du 17-12© Copyright Editions Francis Lefebvre
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SMIC réévalué de 1,2 % au 1er janvier 2020
Le décret fixant le taux horaire du SMIC et le minimum garanti au 1er janvier 2019 est paru
À compter du 1er janvier 2020,
le montant du Smic horaire brut sera fixé à :– 10,15 € (contre 10,03 € depuis le 1er janvier 2019) en métropole, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, soit un smic mensuel brut de 1 539,42 € (contre 1 521,22 € depuis le 1er janvier 2019) sur la base de la durée légale du travail de 35 heures hebdomadaires ;
– 7,66 € (contre 7,57 € depuis le 1er janvier 2019) à Mayotte, soit un Smic mensuel brut de 1 161,77 € (au lieu de 1 148,12 € depuis le 1er janvier 2019) sur la base de la durée légale du travail de 35 heures hebdomadaires.
Quant au minimum garanti (MG) qui sert à calculer l’avantage en nature nourriture des salariés des hôtels, cafés, restaurants et assimilés (un repas = un MG), il sera fixé à 3,65 € au 1er janvier 2020 (au lieu de 3,62 € depuis le 1er janvier 2019).
Source :
Décret n° 2019-1387 du 18 décembre 2019, JO du 19© Copyright Editions Francis Lefebvre
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Les formalités de publicité à accomplir en cas de décès d’un associé porteur de parts sociales
Le décès d’un associé de société nécessite dans tous les cas de déposer un exemplaire des statuts mis à jour, accompagné de la décision constatant la poursuite de la société, soit avec les associés survivants, soit avec les ayants droit du défunt devenus associés.
Le décès d’un associé d’une société de personnes
(SARL, société en nom collectif ou en commandite simple, société civile) entraîne un changement dans la répartition des parts de la société.Le Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRCS) a fait le point sur les formalités à accomplir auprès du greffe du tribunal dont dépend le siège de la société et, dans certains cas, auprès du RCS pour informer les tiers de ce changement.
Dépôt d’acte au greffe.
Les actes, délibérations ou décisions modifiant les pièces déposées lors de la constitution de la société doivent être déposés dans le mois de leur date avec les statuts mis à jour (C. com. art. R 123-105).
En cas de décès d’un associé de société de personnes, il y a lieu de déposer un exemplaire certifié conforme des statuts mis à jour (faisant apparaître la nouvelle répartition des parts, donc), accompagné de la décision constatant la poursuite de la société :
- soit avec les seuls associés survivants ;
- soit avec les ayants droit du défunt devenus associés en son lieu et place. Dans ce dernier cas, la décision doit préciser l’identité des nouveaux associés.
En revanche, il n’y a pas lieu d’y joindre d’acte de notoriété ou d’attestation notariée de propriété des parts transmises.
Inscription modificative au RCS.
Lorsque le défunt était associé indéfiniment responsable des dettes sociales (associé de société civile ou associé en nom), la mention de ces associés inscrite au RCS doit être actualisée (C. com. art. R 123-54, 1o et R 123-66) : dans le mois du décès, la société doit demander la suppression de la mention de l’associé défunt en justifiant cette demande au moyen d’un extrait d’acte de décès ou de toute autre pièce attestant celui-ci.
En cas de poursuite de la société avec les ayants droit du défunt, la société doit demander leur inscription dans le mois de la décision les ayant admis dans la société ; elle doit justifier la demande par le dépôt de cette décision et la fourniture d’une copie de la carte d’identité ou du passeport des nouveaux associés et d’une copie de l’insertion dans le journal d’annonces légales faisant état du changement intervenu.
À noter :
les nouveaux associés ne peuvent être inscrits au RCS que si l’état de règlement de la succession le permet et si les agréments requis le cas échéant par les statuts ont été accordés (Avis CCRCS no 2015-023 du 27-11-2015).Source :
Avis CCRCS no 2019-002 des 1-7 et 15-10-2019 : en ligne le 12-11-2019 sur
www.cngtc.fr
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Un délai de 2 mois pour livrer du matériel professionnel n’est pas forcément raisonnable
Dans le silence du contrat de vente, pour apprécier s’il y a eu un retard de livraison, le juge doit rechercher si le délai de livraison permet à l’acquéreur, professionnel, de faire l’usage prévu du bien acheté.
Se prévalant d’un retard de livraison, l’acquéreur d’un engin agricole réclame la restitution de l’acompte versé.
Un tribunal rejette cette demande pour les raisons suivantes :
- le devis accepté par l’acquéreur ne comportait aucune précision quant au délai de livraison ;
- au cours des 2 mois ayant suivi l’établissement du devis, l’acquéreur ne s’était pas manifesté ;
- un délai de 2 mois entre la date de la commande et la date de la mise à disposition de l’engin doit être considéré comme étant raisonnable.
Cette décision est cassée par la Cour de cassation : il résulte de l’
article 1610 du Code civil
que, à défaut de délai convenu, il appartient au juge de déterminer le délai raisonnable dans lequel le vendeur doit délivrer le bien vendu. Pour ce faire, le tribunal aurait donc dû rechercher si le délai de livraison de 2 mois permettait à l’acquéreur, exploitant viticole, de faire l’usage prévu de l’engin agricole acheté.À noter :
le vendeur doit délivrer la chose dans le délai convenu par les parties (C. civ. art. 1610). À défaut de délai convenu, il appartient aux juges du fond de déterminer le délai raisonnable dans lequel le vendeur devait délivrer le bien vendu (Cass. com. 12-11-2008 n° 07-19.676 F-PB et Cass. com. 26-1-2012 n° 10-27.338 F-D). Il résulte de la décision commentée que l’appréciation du caractère raisonnable se fait de manière concrète, eu égard aux besoins spécifiques des parties au contrat.Source :
Cass. com. 9-10-2019 n° 18-13.286 F-D.© Copyright Editions Francis Lefebvre