Articles métiers
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Crédits immobiliers : la baisse des taux est terminée
Le courtier en ligne Empruntis confirme que les taux des crédits immobiliers remontent. Les conditions d’emprunt restent toutefois historiquement favorables.
« La baisse des taux est terminée », affirme Empruntis dans sa dernière note de conjoncture. Le courtier relativise néanmoins en précisant que « si la quasi-totalité des banques a, à présent, augmenté ses barèmes, ce n’est pas toujours visible sur les taux moyens ». Certaines banques « préfèrent être plus sélectives sur les négociations en réduisant le niveau de décotes, voire en modifiant les critères d’attribution ». Par conséquent, les conditions générales d’emprunt « restent historiquement favorables ». Selon les régions, les taux moyens oscillent entre 2,15 et 2,30 % sur 15 ans et entre 2,40 et 2,60 % sur 20 ans.
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La révision triennale pour le loyer indexé d’un bail commercial est rarement possible
Sauf cas de déplafonnement, le loyer assorti d’une clause d’indexation n’est pas révisé dans les conditions de la révision triennale de droit commun.
Le montant du loyer des baux commerciaux révisés doit correspondre à la valeur locative (C. com. art. L 145-33). Par dérogation à cet article et en l’absence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale
ne peut pas excéder la variation de l’indice légal intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (art. L 145-38).
Cette limitation de la majoration ou de la diminution du loyer ne s’applique pas en présence d’un bail assorti d’une clause d’indexation.à noter :
La clause d’échelle mobile (également appelée « clause d’indexation ») constitue un mode de révision du loyer par indexation de celui-ci en fonction du jeu de l’indice choisi par les parties. Elle s’applique automatiquement, sans pour autant exclure la possibilité d’une révision dans les conditions prévues à l’article L 145-38 du Code de commerce (notamment, Cass. 3e civ. 16-12-1998 n° 96-22.490 : RJDA 2/99 n° 150).
Pour l’application de cet article, la Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer en cours constitue le loyer plancher, même si la valeur locative est inférieure (Cass. 3e civ. 11-7-2007 n° 06-12.888 : RJDA 11/07 n° 1065) ; à l’inverse, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice de référence (Cass. 3e civ. 6-2-2008 n° 06-21.983 : RJDA 5/08 n° 494).
En l’absence de clause d’indexation, le loyer en cours correspond, on le sait, au dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement. Qu’en est-il en présence d’une telle clause ? Le locataire soutenait qu’il en allait de même, le prix plancher ne pouvant pas s’entendre du loyer résultant de l’indexation, sous peine de se confondre avec le prix plafond, ce qui interdirait toute possibilité de révision du loyer à la baisse à la demande du locataire. Cet argument est écarté dès lors que le choix de ce mode de révision résulte de la volonté des parties et que la clause fait référence à un indice légal ; c’est pourquoi la Cour de cassation a retenu, au contraire, que le loyer en vigueur est le résultat de l’application de la clause.
Il résulte de cette précision inédite
qu’en présence d’une clause d’échelle mobile, et à défaut d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le locataire ne peut espérer obtenir une baisse de son loyer qu’en usant du mécanisme spécifique de révision judiciaire de l’article L 145-39 du Code de commerce : lorsque, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté de plus d’un quart par rapport au prix fixé précédemment, le juge adapte le loyer à la valeur locative au jour de la demande (art. R 145-22). -
En cas de distribution de réserves à l’usufruitier de parts, la dette de restitution est déductible
Pour la liquidation des droits de succession, les dettes à la charge du défunt sont en principe déductibles de l’actif successoral lorsque leur existence au jour du décès est justifiée.
Pour la liquidation des droits de succession, les dettes à la charge du défunt sont en principe déductibles de l’actif successoral lorsque leur existence au jour du décès est justifiée (CGI art. 768). Sont, en revanche, présumées fictives et ne sont donc pas déductibles les dettes contractuelles du défunt envers ses héritiers (CGI art. 773, 2°) ; leur imputation n’est autorisée que sous certaines conditions formelles (acte authentique ou acte sous seing privé enregistré).
Dans le cas où l’assemblée générale d’une société décide de distribuer un dividende par prélèvement sur les réserves avec versement des sommes à l’usufruitier pour les parts démembrées, la dette de restitution de l’usufruitier défunt portant sur les dividendes ainsi distribués relève-t-elle de l’une ou de l’autre de ces catégories ?
Par une décision de principe,la Cour de cassation juge qu’en pareille hypothèse, la dette est déductible dans les conditions de droit commun prévues par l’article 768 du CGI sur justifications fournies par les héritiers au décès de l’usufruitier. Elle considère, en effet, que l’obligation de restitution du quasi-usufruit ne trouve pas son origine dans une convention entre nu-propriétaire et usufruitier mais dans la loi. L’application de l’article 773, 2° du CGI est donc par principe exclue.
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Le dirigeant qui maintient le siège de la société à son ancien domicile commet une faute de gestion
Le siège d’une SARL constituée entre époux, chacun étant cogérant et associé à parts égales, avait été fixé au domicile conjugal, conformément aux dispositions du Code de commerce qui autorisent le représentant légal de la société à installer le siège social à son domicile.
Le siège d’une SARL constituée entre époux, chacun étant cogérant et associé à parts égales, avait été fixé au domicile conjugal, conformément aux dispositions de l’article L 123-11-1 du Code de commerce qui autorisent le représentant légal de la société à installer le siège social à son domicile.
En instance de divorce, l’épouse avait démissionné de la cogérance et l’époux, demeurant seul gérant, avait maintenu le siège social à l’ancien domicile commun où il n’habitait plus.
La cour d’appel de Montpellier a jugé que le fait pour le gérant de ne pas avoir modifié le siège social de la société constituait une faute de gestion dont la conséquence indirecte avait été de troubler la tranquillité de l’associée qui avait reçu des correspondances destinées à la société à son domicile personnel, alors qu’elle n’était plus cogérante de la société.
Le gérant a été condamné à lui payer 1 000 € de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice personnel.
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L’effectif au jour de l’élection détermine le régime de représentation syndicale au comité
Dans les entreprises de moins de 300 salariés, le rôle de représentant syndical au comité d’entreprise est obligatoirement dévolu au délégué syndical.
Dans les entreprises de moins de 300 salariés, le rôle de représentant syndical au comité d’entreprise est obligatoirement dévolu au délégué syndical (article L 2143-22 du Code du travail). Dans celles dont l’effectif atteint ou dépasse ce seuil, les organisations syndicales représentatives sont autorisées à investir de cette mission un salarié distinct du délégué syndical (article L 2324-2 du Code du travail). Si la loi pose clairement ce principe, elle ne précise pas, en revanche, à quelle date s’apprécie le seuil de 300 salariés : à la date de l’élection du comité d’entreprise ou à celle de la désignation du représentant syndical ? La Cour de cassation tranche en faveur de la date des élections.
C’est en effet à cette date que s’apprécient les conditions d’ouverture du droit, pour un syndicat, de désigner un représentant au comité d’entreprise. -
Le tableau des maladies professionnelles complété !
Entrée en vigueur cette semaine du décret n° 2015-636 du 5 juin 2015 modifiant le tableau des maladies professionnelles en agriculture
Le tableau des maladies professionnelles en agriculture est complété par décret du 5 juin 2015 pour permettre la prise en charge du lymphome malin non hodgkinien au titre des maladies professionnelles. Les risques sanitaires associés aux expositions aux pesticides (composés organochlorés, composés organophosphorés, carbaryl, toxaphène ou atrazine) sont confirmés.
La protection des travailleurs agricoles, en particulier des salariés susceptibles d’être exposés à des produits phytosanitaires dangereux, est une préoccupation majeure.
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L’entrée en vigueur des nouvelles règles d’amortissement des frais de développement est précisée
Lors d’une mise à jour de sa base Bofip, l’administration précise que l’amortissement fiscal des frais de développement doit être pratiqué au début de l’utilisation du résultat des développements.
Lors d’une mise à jour de sa base Bofip, l’administration précise que l’amortissement fiscal des frais de développement doit être pratiqué au début de l’utilisation du résultat des développements. Cette doctrine qui retarde la date de déduction du résultat imposable s’applique aux frais engagés au titre d’exercices clos à compter du 1er décembre 2014.
1. Lorsque l’entreprise opte pour l’immobilisation des dépenses de fonctionnement engagées pendant la phase de développement d’opérations de recherche technique ou scientifique, elle amortit leur montant sur une durée maximale de cinq ans (Décret 83-1020 art. 19 du 29-11-1983).
Dans sa doctrine antérieure au 1er décembre 2014
, l’administration indiquait que cet amortissement fiscal devait être pratiqué dès l’exercice au cours duquel les dépenses en cause ont été inscrites à l’actif du bilan, sans attendre que le projet de recherche ou le sujet de développement soit arrivé à son terme (BOI-BIC-CHG-20-30-30 n° 70, 6e al.). Cela conduisait à la constatation d’un amortissement dérogatoire puisqu’au plan comptable l’amortissement ne peut débuter qu’à la date de mise en service du développement. Lors de la mise à jour de Bofip le 1er décembre dernier, cette doctrine a été supprimée sans autre précision. Si on pouvait en déduire que l’amortissement fiscal des coûts de développement débutait à partir de la date de mise en service du développement, comme pour les autres actifs amortis selon le mode linéaire (BOI-BIC-AMT-20-10 n° 120), l’entrée en vigueur
de ce changement de doctrine méritait d’être précisée.2. Dans une « mise à jour au plan formel » du 3 juin 2015, l’administration précise expressément que cet amortissement doit être pratiqué au début de l’utilisation du résultat des développements
. Elle considère en effet que le traitement fiscal doit être aligné sur le traitement comptable, ce dernier prévoyant que l’amortissement d’un actif commence à la date de début de consommation des avantages économiques qui lui sont attachés, c’est-à-dire à la mise en service de l’actif (PCG art. 214-11, ancien art. 322-4, 2).
Cette nouvelle doctrine, qui s’avère dans la plupart des cas défavorable aux entreprises puisqu’elle retarde le moment où elles peuvent déduire de leur résultat imposable les frais de développement par voie d’amortissement, s’applique aux frais de développement engagés au titre d’exercices clos à compter du 1er décembre 2014
.A noter :
1°/ Cette entrée en vigueur est conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat. On rappelle en effet que lorsqu’une nouvelle doctrine rapporte la précédente, plus favorable, il convient de se placer à la date du fait générateur de l’impôt pour apprécier quelle est la doctrine en vigueur « ratione temporis » (CE 18-3-1988 n° 73693 : RJF 5/88 n° 627), c’est à-dire notamment la clôture de l’exercice en ce qui concerne l’impôt sur les sociétés et les bénéfices industriels et commerciaux (BOI-SJ-RES-10-10-10 n° 380).2°/ On peut s’étonner de la méthode employée par l’administration pour apporter ces précisions. En principe, les mises à jour signalées comme des « mises à niveau des documents au plan formel » ne constituent pas des mises à jour doctrinales mais une correction de la présentation formelle des documents.
3. Concernant la doctrine administrative en vigueur avant le 1er décembre 2014
, le Conseil d’Etat,
saisi d’un recours pour excès de pouvoir, l’a annulée dans un arrêt du 6 mai dernier. Il a jugé que l’administration, en prévoyant que les dépenses de fonctionnement exposées dans des opérations de recherche scientifique ou technique doivent être amorties dès l’exercice au cours duquel elles ont été inscrites à l’actif du bilan, alors même que l’entreprise ne peut à cette date tirer aucun avantage économique
des opérations concernées, ne s’est pas bornée à expliciter la loi mais y a ajouté des dispositions nouvelles qu’aucun texte ne l’autorisait à édicter (CE 6-5-2015 n° 376989 : à paraître au BF 7/15 inf. 574).L’administration, dans sa mise à jour du 3 juin 2015 précise toutefois que, pour les frais de développement engagés
au titre d’exercices clos avant le 1er décembre 2014
, les entreprises qui auraient pratiqué un amortissement dès l’exercice d’inscription à l’actif des dépenses ne verront pas ce traitement remis en cause. Le plan d’amortissement
pourra dès lors être conduit à son terme
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Ne pas obtempérer à une injonction de l’inspecteur du travail peut constituer un obstacle à contrôle
Malgré deux lettres de rappel de l’inspecteur du travail, un exploitant agricole n’avait pas satisfait à ses obligations d’enregistrement et d’affichage des heures de travail de son salarié, rendant impossible le contrôle du temps de travail de l’intéressé par l’inspecteur.
Malgré deux lettres de rappel de l’inspecteur du travail, un exploitant agricole n’avait pas satisfait à ses obligations d’enregistrement et d’affichage des heures de travail de son salarié, rendant impossible le contrôle du temps de travail de l’intéressé par l’inspecteur. Les juges du fond avaient écarté le délit d’obstacle à contrôle dans la mesure où le prévenu n’ayant ni opposé de refus à l’inspecteur, ni produit de faux éléments, son intention coupable n’était pas démontrée.
La Cour de cassation censure cette décision. Elle considère que, par ses absentions caractérisant le caractère intentionnel de son comportement, l’employeur n’a pas mis l’inspecteur du travail en mesure d’exercer son contrôle et s’est rendu coupable du délit d’obstacle à contrôle, puni d’un an d’emprisonnement et de 3 750 € d’amende.
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Si le licenciement pour inaptitude est jugé abusif, l’indemnité de préavis est due
Lorsqu’un licenciement pour inaptitude physique est jugé sans cause réelle et sérieuse en raison d’un manquement de l’employeur à son obligation de reclassement, le salarié peut prétendre à une indemnité compensatrice de préavis.
Le salarié déclaré inapte par le médecin du travail à la suite d’une maladie ou
d’un accident d’origine non professionnelle
, et qui est licencié en raison d’une impossibilité de reclassement, ne peut pas prétendre à une indemnité compensatrice de préavis. En vertu de l’article L 1226-4 du Code du travail, son licenciement prend effet dès la notification de la rupture, sans préavis.Ce principe ne s’applique toutefois que si le licenciement pour inaptitude physique est légitime. A défaut, l’indemnité compensatrice de préavis reste due au salarié. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cette affaire (voir déjà en ce sens : Cass. soc. 26-11-2002 n° 00-41.633 ; Cass. soc. 7-3-2012 n° 10-18.118).
En l’espèce, le licenciement a été jugé sans cause réelle et sérieuse en raison d’un manquement de l’employeur à son obligation de reclassement. La même solution a été appliquée à un salarié ayant obtenu la résiliation judiciaire de son contrat en raison d’un manquement de l’employeur à son obligation de reprendre le versement du salaire à défaut de reclassement ou de licenciement dans le mois suivant la visite médicale de reprise (Cass. soc. 24-6-2009 n° 08-42.618).
Attention : l’indemnité compensatrice
est calculée
en fonction du poste occupé par le salarié avant qu’il ne soit déclaré inapte (Cass. soc. 6-2-2008 n° 06-44.898). Par exemple, si l’intéressé était employé à temps complet, l’indemnité ne peut pas être réduite en fonction du temps partiel préconisé par le médecin du travail. -
Pas de requalification de CDD possible pour bénéficier de l’exonération « zone franche urbaine »
Les employeurs exerçant leur activité dans des zones franches urbaines (ZFU) bénéficient d’une exonération de cotisations sociales patronales pour les rémunérations versées aux salariés titulaires d’un contrat à durée indéterminée ou d’un contrat à durée déterminée (CDD) d’au moins 12 mois.
Un employeur ayant appliqué l’exonération au titre de CDD successifs, chaque contrat ayant une durée inférieure à 12 mois, l’Urssaf avait procédé à un redressement. L’employeur réclamait la requalification des CDD successifs en contrat à durée indéterminée pour rendre l’exonération applicable.
La Cour de cassation lui donne tort : pour l’application des règles d’assiette des cotisations de sécurité sociale relatives à l’exonération pour l’emploi en ZFU, les juges n’ont pas à requalifier les CDD en contrat à durée indéterminée sur demande de l’employeur. Quand les salariés pour lesquels l’exonération est demandée ne sont pas titulaires d’un contrat de travail répondant aux exigences de la loi, l’employeur n’a pas droit à cette exonération.