Vie du dirigeant

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  • Droits de vente d’immeubles : peu de changements à compter du 1-6-2015

    Comme chaque année, l’administration a diffusé les informations relatives au droit de vente d’immeubles applicables à compter du 1er juin, à la suite des délibérations des collectivités territoriales. La tendance est à la stabilité.

    Aucun nouveau département n’a ainsi usé de la faculté de majorer le taux de droit commun du droit départemental
    à compter du 1er juin 2015. Pour les sept départements (dont Paris) ayant maintenu ce taux à 3,80 %, une telle majoration sera toutefois possible à compter du 1er janvier 2016 (délibération notifiée avant le 30 novembre 2015) ou du 1er mars 2016 (délibération notifiée au plus tard le 31 janvier 2016).

    Les abattements
    , exonérations et taux réduits facultatifs
    votés par les conseils départementaux l’an dernier ont été reconduits pour la période du 1er juin 2015 au 31 mai 2016. Deux nouveaux départements ont voté l’exonération des acquisitions de logements par certains organismes HLM en cas de mise en œuvre de la garantie de rachats (CGI art. 1594 H-0 bis) : les Côtes d’Armor et le Vaucluse.

  • ISF : un ensemble immobilier loué à un seul locataire vaut moins que s’il est loué à plusieurs

    Louer à un même locataire un ensemble immobilier composé d’un appartement et de locaux à usage commercial permet d’appliquer une décote sur la valeur à déclarer à l’ISF plus importante que si les deux types de biens étaient occupés par des locataires différents.

    Un contribuable déclare à l’ISF un ensemble immobilier composé d’une part d’un appartement de 90 m2 et d’autre part d’ateliers, de salles de cours et d’une galerie d’art d’une superficie de 518 m2. Le tout loué à une société. L’administration le redresse pour insuffisance d’évaluation.
    Faute d’éléments de comparaison sur des biens composés d’une part d’un appartement d’autre part d’un ensemble de locaux à usage commercial, l’administration procède à une évaluation séparée des deux types de biens par comparaison avec des biens libres et pratique une décote de 20 % pour tenir compte de leur situation locative.
    Pour la cour d’appel, l’abattement de 20 % est insuffisant ; la situation particulière des biens résultant de leur occupation par un même locataire doit entraîner l’application d’un abattement plus important que si les deux types de biens étaient loués à deux locataires différents.

  • SCI de construction-vente transformée en SARL avant toute construction ne renonce pas à son objet !

    La SCI ne peut pas être considérée comme ayant renoncé à réaliser son objet social de construction-vente d’immeubles au seul motif qu’elle n’a réalisé aucune opération de construction ou de commercialisation à la date de sa transformation en SARL.

    Les sociétés civiles qui réalisent à titre habituel des profits immobiliers sont en principe passibles de l’impôt sur les sociétés. Par dérogation, l’article 239 ter du CGI prévoit que les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, les associés personnes physiques étant alors imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

    Une SCI (soumise au régime fiscal des sociétés de personnes) acquiert un terrain à bâtir dans le but d’y construire un immeuble et obtient un permis de construire. Trois ans plus tard, elle se transforme en SARL (soumise à l’impôt sur les sociétés) sans avoir commencé les travaux. Le changement de régime fiscal entraîne pour les associés l’imposition de la plus-value latente constatée sur le terrain à bâtir à la date de la transformation. Mais selon quel régime ?

    Le Conseil d’Etat précise que la SCI ne peut pas être considérée comme ayant renoncé à réaliser son objet social de construction-vente d’immeubles au seul motif qu’elle n’a réalisé aucune opération de construction ou de commercialisation à la date de sa transformation en SARL. Mais, en tout état de cause, la condition d’habitude faisant ici défaut, la plus-value n’est soumise ni à l’impôt sur les sociétés ni imposable dans la catégorie des BIC. Elle relève des plus-values immobilières des particuliers.

  • Crédits immobiliers : la baisse des taux est terminée

    Le courtier en ligne Empruntis confirme que les taux des crédits immobiliers remontent. Les conditions d’emprunt restent toutefois historiquement favorables.

    « La baisse des taux est terminée », affirme Empruntis dans sa dernière note de conjoncture. Le courtier relativise néanmoins en précisant que « si la quasi-totalité des banques a, à présent, augmenté ses barèmes, ce n’est pas toujours visible sur les taux moyens ». Certaines banques « préfèrent être plus sélectives sur les négociations en réduisant le niveau de décotes, voire en modifiant les critères d’attribution ». Par conséquent, les conditions générales d’emprunt « restent historiquement favorables ». Selon les régions, les taux moyens oscillent entre 2,15 et 2,30 % sur 15 ans et entre 2,40 et 2,60 % sur 20 ans.

  • La révision triennale pour le loyer indexé d’un bail commercial est rarement possible

    Sauf cas de déplafonnement, le loyer assorti d’une clause d’indexation n’est pas révisé dans les conditions de la révision triennale de droit commun.

    Le montant du loyer des baux commerciaux révisés doit correspondre à la valeur locative (C. com. art. L 145-33). Par dérogation à cet article et en l’absence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale
    ne peut pas excéder la variation de l’indice légal intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (art. L 145-38).
    Cette limitation de la majoration ou de la diminution du loyer ne s’applique pas en présence d’un bail assorti d’une clause d’indexation.

    à noter :
    La clause d’échelle mobile (également appelée « clause d’indexation ») constitue un mode de révision du loyer par indexation de celui-ci en fonction du jeu de l’indice choisi par les parties. Elle s’applique automatiquement, sans pour autant exclure la possibilité d’une révision dans les conditions prévues à l’article L 145-38 du Code de commerce (notamment, Cass. 3e civ. 16-12-1998 n° 96-22.490 : RJDA 2/99 n° 150).
    Pour l’application de cet article, la Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer en cours constitue le loyer plancher, même si la valeur locative est inférieure (Cass. 3e civ. 11-7-2007 n° 06-12.888 : RJDA 11/07 n° 1065) ; à l’inverse, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice de référence (Cass. 3e civ. 6-2-2008 n° 06-21.983 : RJDA 5/08 n° 494).
    En l’absence de clause d’indexation, le loyer en cours correspond, on le sait, au dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement. Qu’en est-il en présence d’une telle clause ? Le locataire soutenait qu’il en allait de même, le prix plancher ne pouvant pas s’entendre du loyer résultant de l’indexation, sous peine de se confondre avec le prix plafond, ce qui interdirait toute possibilité de révision du loyer à la baisse à la demande du locataire. Cet argument est écarté dès lors que le choix de ce mode de révision résulte de la volonté des parties et que la clause fait référence à un indice légal ; c’est pourquoi la Cour de cassation a retenu, au contraire, que le loyer en vigueur est le résultat de l’application de la clause.
    Il résulte de cette précision inédite
    qu’en présence d’une clause d’échelle mobile, et à défaut d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le locataire ne peut espérer obtenir une baisse de son loyer qu’en usant du mécanisme spécifique de révision judiciaire de l’article L 145-39 du Code de commerce : lorsque, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté de plus d’un quart par rapport au prix fixé précédemment, le juge adapte le loyer à la valeur locative au jour de la demande (art. R 145-22).

  • En cas de distribution de réserves à l’usufruitier de parts, la dette de restitution est déductible

    Pour la liquidation des droits de succession, les dettes à la charge du défunt sont en principe déductibles de l’actif successoral lorsque leur existence au jour du décès est justifiée.

    Pour la liquidation des droits de succession, les dettes à la charge du défunt sont en principe déductibles de l’actif successoral lorsque leur existence au jour du décès est justifiée (CGI art. 768). Sont, en revanche, présumées fictives et ne sont donc pas déductibles les dettes contractuelles du défunt envers ses héritiers (CGI art. 773, 2°) ; leur imputation n’est autorisée que sous certaines conditions formelles (acte authentique ou acte sous seing privé enregistré).

    Dans le cas où l’assemblée générale d’une société décide de distribuer un dividende par prélèvement sur les réserves avec versement des sommes à l’usufruitier pour les parts démembrées, la dette de restitution de l’usufruitier défunt portant sur les dividendes ainsi distribués relève-t-elle de l’une ou de l’autre de ces catégories ?

    Par une décision de principe,la Cour de cassation juge qu’en pareille hypothèse, la dette est déductible dans les conditions de droit commun prévues par l’article 768 du CGI sur justifications fournies par les héritiers au décès de l’usufruitier. Elle considère, en effet, que l’obligation de restitution du quasi-usufruit ne trouve pas son origine dans une convention entre nu-propriétaire et usufruitier mais dans la loi. L’application de l’article 773, 2° du CGI est donc par principe exclue.

  • De nouvelles mesures pour simplifier la vie des entreprises

    Le Gouvernement a présenté le 1er juin 2015 un nouvelle série de mesures de simplification à destination des entreprises : contrôle Urssaf, rescrit social, salariés protégés, licenciement économique … Revue des réformes envisagées.

    A l’occasion d’une conférence de presse, le Gouvernement a proposé plus de 50 mesures de simplification de la vie des entreprises. Nous présentons les mesures touchant au droit social.

    Des mesures visant les particuliers
    ont également été annoncées. Citons notamment :

    • – la généralisation d’un guichet unique de demande de retraite complémentaire ;
    • – un outil de simulation en ligne du montant de la retraite complémentaire ;
    • – une inscription totalement dématérialisée à Pôle emploi pour les chômeurs.

    Améliorer la transparence des informations données par l’Urssaf

    Le site Internet de l’Urssaf est jugé insuffisamment réactif par les entreprises. Il est proposé de mettre à disposition des cotisants sur Internet une base doctrinale
    mise à jour en continu. Les lettres-circulaires collectives de l’Acoss seraient accessibles à tous.

    Cette mesure serait adoptée courant 2016.

    Développer le rescrit social

    Les recours au rescrit social sont assez faibles, en raison notamment de la complexité des procédures et de la liste limitative des domaines visés.

    D’ici à la fin 2015, le rescrit serait étendu
    à l’ensemble des questions relatives aux cotisations ou contributions sociales. Seraient notamment visées les cotisations d’assurance chômage ou de retraite complémentaire lorsque la difficulté porte sur des questions d’assiette identiques à celles relatives aux cotisations sociales. Par ailleurs, le rescrit pourrait être demandé par un avocat
    ou un expert-comptable
    pour le compte d’un cotisant.

    Un rescrit de branche
    serait créé afin de sécuriser les entreprises dans l’application des stipulations conventionnelles relatives à leur régime de protection sociale complémentaire
    . Il serait ouvert aux organisations syndicales d’employeurs et de salariés représentatives au niveau de la branche.

    Les organismes de recouvrement saisis directement par les cotisants pourraient requalifier certaines questions
    complexes afin de les traiter dans le cadre du rescrit et de leur conférer une publicité et une opposabilité à l’égard de tous les cotisants.

    Le rescrit serait en effet opposable
    à toutes les entreprises dès lors qu’il serait rendu public.

    Alléger les procédures relatives à la durée maximale de travail des jeunes

    La procédure de dérogation
    à la durée maximale de travail quotidienne ou hebdomadaire des jeunes de moins de 18 ans serait allégée au 1er semestre 2016.

    Les partenaires sociaux devraient engager une concertation sur ce point.

    Supprimer l’autorisation administrative pour l’échéance du CDD d’un salarié protégé

    Lorsque le contrat à durée déterminée d’un salarié protégé arrive à échéance, sans possibilité de renouvellement, l’employeur doit actuellement obtenir l’inspecteur du travail pour se séparer du salarié. Cette procédure serait supprimée au cours du 2e semestre 2015.

    Faire trancher un même litige par une seule juridiction

    Des litiges similaires peuvent être tranchés par des conseils de prud’hommes différents, ce qui est source d’insécurité juridique. Il peut en effet y avoir autant de juridictions compétentes que d’établissements d’une même entreprise
    . Sont par exemple concernés, en cas de licenciement collectif économique, les litiges relatifs au motif de la rupture.

    D’ici à fin 2015, un seul conseil de prud’hommes serait compétent pour trancher un même litige concernant différents établissements.

    Simplifier certaines règles en matière d’hygiène et sécurité

    Il est proposé de :

    • – reconnaître la compétence de sauveteur secouriste du travail
      aux salariés ayant suivi une formation de sapeur-pompier volontaire ;
    • – permettre la mise à disposition d’une entreprise extérieure des équipements de protection
      individuelle dont dispose l’employeur ;
    • – aménager le dispositif de contrôle des expositions
      professionnelles aux produits chimiques
      .
  • Bercy commente les exonérations temporaires des donations de terrains à bâtir et de logements neufs

    L’article 8 de la loi de finances pour 2015 a mis en place deux dispositifs temporaires d’exonération de droits de donation : l’un vise les donations de terrains à bâtir consenties en 2015 lorsque le donataire s’engage à y édifier des logements neufs dans les quatre ans (article 790 H du CGI) ; l’autre concerne les donations de logements pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1-9-2014 et le 31-12-2016 consenties dans les trois ans suivant l’obtention du permis (article 790 I du CGI). Dans les deux cas, l’exonération s’applique à concurrence de 100 000 €, 45 000 € ou 35 000 € selon le lien de parenté entre donateur et donataire. Par ailleurs, l’ensemble des donations consenties par un même donateur au titre d’un même dispositif ne peut excéder 100 000 €.

    Dans une mise à jour de Bofip du 13 mai 2015, l’administration commente ces deux régimes. Parmi les précisions apportées, on retiendra que :

    – les titres de société civile immobilière (SCI) ne peuvent pas bénéficier de l’exonération ;

    – le bien donné peut être détenu en indivision ;

    – lorsque plusieurs donations sont consenties par un même donateur, le plafond de 100 000 € peut être librement réparti entre les différents donataires ;

    – l’acte de donation doit mentionner le montant de l’exonération pratiquée et le solde du plafond global restant disponible pour une donation ultérieure. Pour les donations de logements neufs, il doit également comporter la date d’obtention du permis de construire.

  • Une personne invalide à 70 % n’a pas droit à une majoration de son quotient familial

    Une demi-part supplémentaire de quotient familial est attribuée aux personnes invalides pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ont droit à cette majoration les titulaires d’une pension d’invalidité militaire ou d’une pension pour accident du travail ainsi que ceux qui détiennent une carte d’invalidité. Les conditions de prise en compte de l’invalidité, dans ce dernier cas, sont appréciées strictement.

    Ainsi, le Conseil d’Etat a refusé l’octroi de la demi-part supplémentaire à une personne affectée d’une invalidité permanente de 70 % reconnue par la Cotorep. Cette personne n’était pas titulaire de la carte d’invalidité qui est uniquement délivrée aux personnes dont le taux d’incapacité permanente est au moins de 80 %.