Les déficits générés par un immeuble cédé sont imputables sur les revenus fonciers ultérieurs

Infirmant la doctrine administrative, le  Conseil d’Etat juge que lorsqu’un immeuble cesse d’être donné en location, les déficits se rapportant à cet immeuble sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

1.
En application de l’article 156, I-3° du CGI, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans une certaine limite sous condition de location pendant trois ans.

Précisant la portée de ce texte, le Conseil d’Etat juge que lorsqu’un immeuble cesse d’être donné en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indûment imputés sur le revenu global
des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable
de cette année.

Cette décision, qui confirme l’analyse retenue par la cour administrative de Versailles (CAA 12-4-2016 n°14VE03643 : BF 10/16 inf. 806), infirme la doctrine administrative.

2.
On rappelle que les déficits résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global
dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Si l’immeuble
ayant fait naître un déficit imputé sur le revenu global cesse d’être affecté à la location
avant le 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités propres aux revenus fonciers (imputation exclusive sur les revenus fonciers des dix années suivantes).

Des positions divergentes

3.
Selon l’administration
, lorsque la condition d’affectation à la location n’est plus respectée, la totalité du déficit se rapportant à l’immeuble concerné est imputée uniquement sur les revenus fonciers jusqu’à l’année de cessation de la location, et le déficit foncier non imputé à cette date est perdu.

Cette doctrine, exprimée pour la première fois dans une décision de rescrit du 22 juin 2010 (reprise au BOI-RFPI-BASE-30-20-10 n°250 : FONC-VI-610), semblait avoir été fragilisée par un jugement
du tribunal administratif de Melun du 25 juin 2015 (TA Melun 25-6-2015 n° 1406147 : FR 48/15 inf. 5 p. 7) puis par l’arrêt de la cour administrative de Versailles du 12 avril 2016 (voir n°1), lesquels avaient admis l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers des dix années suivantes générés par d’autres immeubles.

En dépit de ces solutions, l’administration avait pourtant réaffirmée sa position dans une réponse ministérielle Frassa du 5 mai 2016 (Rép. Frassa : Sén. 5-5-2016 n°17350 : BF 7/16 inf. 604).

La doctrine administrative est infirmée

4.
En jugeant que le propriétaire conserve la possibilité d’imputer sur ses revenus fonciers provenant d’autres immeubles les déficits fonciers se rapportant à l’immeuble dont la location a cessé, le Conseil d’Etat infirme la doctrine.

La décision est motivée
par les termes même du texte légal
posant le principe de l’imputation des déficits fonciers sur les revenus fonciers des dix années suivantes qui n’impose nullement que les revenus qui épongent les déficits soient issus du même immeuble.

Le Conseil d’Etat prend appui également sur les travaux préparatoires de la loi du 22 juin 1993
dont est issu le régime dérogatoire permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global. Le Rapporteur public, Aurélie Bretonneau, rappelle dans ses conclusions que l’administration s’était engagée à appliquer la loi de la même manière que dans le régime d’imputation des déficits Malraux au motif « qu’il n’était pas question qu’en raison de l’application du nouveau dispositif, le contribuable se trouve dans une situation moins favorable que précédemment ». Or, poursuit-il, c’est précisément ce qui se passerait si le nouveau dispositif interdisait le report de droit commun au-delà de l’année de cessation de la location pour un immeuble donné.

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