Vie du dirigeant

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  • ICC, ILC et ILAT au quatrième trimestre 2015

    Niveau

    au 4e trimestre 2015

    Évolution

    sur un trimestre

    Évolution

    sur un an

    Indice du coût de la construction

    1 629

    + 1,31 %

    + 0,25 %

    Indice des loyers commerciaux

    108,41

    + 0,03 %

    – 0,06 %

    Indices des activités tertiaires

    108,16

    + 0,17 %

    + 0,33 %

    © Copyright Editions Francis Lefebvre

  • Assurance-vie : l’administration confirme l’abandon de la réponse Bacquet

    L’abandon de la réponse Bacquet est officiel. Pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2016, les enfants ne paieront plus de droits de succession sur la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie non dénoués lors du décès du parent bénéficiaire.

    Annoncée par un communiqué ministériel du 12 janvier dernier, la position exprimée par la réponse Bacquet est officiellement abandonnée par une réponse Ciot.

    Pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2016, il est désormais admis que la valeur de rachat d’un contrat d’assurance-vie souscrit avec des fonds communs et non dénoué à la date du décès de l’époux bénéficiaire de ce contrat, ne soit pas intégrée à l’actif de la communauté conjugale lors de sa liquidation. Elle ne constitue donc pas un élément de l’actif successoral pour le calcul des droits de mutation dus par les héritiers de l’époux prédécédé.

    Les règles fiscales sont ainsi dissociées des règles civiles.

    Lors du dénouement du contrat suite au décès du second conjoint, les sommes versées aux bénéficiaires du contrat resteront imposées selon les règles de l’assurance-vie (CGI art. 757 B et 990 I) dans les conditions de droit commun.

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  • Simplification et modernisation du droit de la famille : publication du décret d’application

    Le décret d’application de l’ordonnance du 15/10/2015 portant simplification et modernisation du droit de la famille est publié ce jeudi au Journal officiel.

    Il précise notamment les modalités d’application de l’habilitation familiale (juge compétent, contenu de la requête, organisation de l’audition des personnes concernées, décision, recours contre la décision du juge, etc.), le nouveau dispositif de protection juridique des mineurs et des majeurs incapables.

    Le texte apporte également des précisions sur les nouvelles conditions d’intervention du juge en matière de liquidation et de partage dans les divorces contentieux et clarifie les règles relatives à la procédure devant le juge des tutelles des mineurs lorsqu’il est saisi en matière d’administration légale.

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  • Location d’une partie de la résidence principale : actualisation des limites d’exonération pour 2016

    Les produits de la location ou de la sous-location d’une partie de sa résidence principale du bailleur consentie à un prix raisonnable sont exonérés d’impôt sur le revenu. L’administration fiscale vient de fixer pour 2016 le seuil de tolérance administrative.

    Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale sont exonérées d’impôt sur le revenu dès lors que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. Les plafonds de loyer, différents selon les régions, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable, sont réévalués chaque année par l’administration fiscale. Elle vient de communiquer ceux applicables pour l’année 2016, sans changement par rapport à l’année dernière :

    • 184 € par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, en Ile-de-France,
    • et 135 € dans les autres régions.

    Par la même occasion, elle rappelle que l’exonération concerne aussi désormais les revenus des locations à des salariés justifiant d’un emploi à caractère saisonnier.

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  • Locations meublées : le gouvernement envisage de réduire l’avantage fiscal

    L’abattement appliqué aux revenus locatifs des loueurs en meublé non professionnels imposés au régime « micro-BIC » pourrait être abaissé à 30 %, au lieu de 50 % actuellement.

    Selon le quotidien « Les Echos », le gouvernement pourrait décider de réduire l’abattement dont bénéficient les loueurs en meublé non professionnels dans le cadre du régime « micro-BIC », ceux dont les revenus locatifs sont inférieurs à 32 900 € par an. L’abattement est actuellement de 50 % ; il pourrait être abaissé à 30 % afin d’être aligné sur l’abattement appliqué dans le cadre du régime « micro-foncier » aux revenus des locations nues. Une mission interministérielle est actuellement chargée d’évaluer l’étude de l’impact de la loi ALUR sur les locations meublées.

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  • Erreur sur la surface des actifs immobiliers d’une SCI dont les parts sont cédées

    L’acquéreur des parts d’une SCI propriétaire de locaux commerciaux loués n’a pas subi de dol du fait de l’erreur sur la surface des locaux dès lors que cette erreur ne l’a pas déterminé à donner son consentement et qu’il ne démontre pas l’intention du cédant de le tromper.

    1.
    L’associé majoritaire d’une société civile immobilière (SCI), ayant pour activité la location
    à l’exploitant d’une enseigne de luxe des locaux commerciaux
    dont elle était propriétaire avenue Montaigne à Paris, avait recherché un acquéreur des murs ou des parts de cette société. Un fonds d’investissement s’était porté acquéreur par une lettre d’intention qui faisait référence à une surface louée de 820,90 m2 et par laquelle il proposait un prix de 45 millions d’euros, au vu du bail et du rendement escompté. Sur cette lettre, le cédant avait indiqué que le prix d’acquisition s’entendait des parts de la SCI. Après la cession, il était apparu que la surface louée par la SCI était inférieure à 820,90 m2 car une partie des locaux occupés par la boutique appartenait à un tiers. L’acquéreur avait alors soutenu avoir été volontairement induit en erreur par le cédant sur la surface des locaux de la SCI et il avait demandé des dommages-intérêts pour dol
    (5 980 000 € pour un prix de vente de 44,8 millions d’euros).

    2.
    Le dol ne se présume pas ; il ne peut résulter que de manœuvres
    ou du silence d’une partie dissimulant sciemment
    à son cocontractant un fait qui, portant sur un élément déterminant
    de la convention, s’il avait été connu, l’aurait empêché de contracter ou l’aurait conduit à contracter à d’autres conditions (C. civ. art. 1116).

    Après avoir rappelé ce principe, la cour d’appel de Paris, saisie du litige, a jugé qu’en l’espèce il n’y avait pas eu de dol et elle a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par l’acquéreur.

    La surface des actifs immobiliers de la SCI n’était pas déterminante

    3.
    L’acquéreur soutenait en premier lieu que la surface des actifs immobiliers de la SCI était un élément déterminant de sa décision d’acquérir. Il se fondait sur sa lettre d’intention et sur certains documents précontractuels (avis d’expert sur la valeur locative et plan des surfaces louées).

    La cour d’appel a jugé au contraire que cette surface n’avait pas été déterminante pour les raisons suivantes :

    • – Il résultait des termes mêmes de la lettre d’intention que le prix proposé
      par l’acquéreur reposait exclusivement sur le rendement locatif escompté
      , au vu du contrat de bail souscrit par l’enseigne de luxe, sous réserve de la réalisation d’un audit immobilier, sans référence aucune à un prix au m2.
    • – L’acquéreur aurait pu additionner les surfaces mentionnées dans le rapport d’expert établi deux ans avant la cession (693,90 m2) et des surfaces acquises par la SCI l’année suivante (100,90 m2), dont les attestations de vente lui avaient été communiquées, soit un total de 793,80 m2 ; il ne justifiait pas avoir alors entrepris de renégocier le prix
      , au motif d’une surface moindre des actifs dépendant de la SCI. En outre, les attestations de superficie privative
      , établies par l’expert en diagnostic et communiquées dans le cadre de l’audit par le notaire du cédant à celui de l’acquéreur, mentionnaient une superficie de 796,83 m2 sans avoir suscité davantage de réaction de la part de ce dernier.
    • – Lors de l’audit, le notaire de l’acquéreur avait interrogé celui du cédant sur les plans des biens et droits immobiliers annexés au règlement de copropriété et sur les attestations de superficies privatives, lui demandant si le locataire exploitait sa boutique dans d’autres lots que ceux de la SCI : il lui avait été répondu sans équivoque que la SCI n’était propriétaire « que des 17 lots désignés dans la note de renseignement » et qu’aucune attestation n’avait été dressée sur les lots autres que ceux acquis par la SCI l’année précédant la cession, le notaire du cédant ajoutant pour s’en expliquer « puisqu’il s’agit d’une cession de parts » et « ma cliente a le sentiment qu’elle n’est ni propriétaire ni preneur à bail d’autres lots dans l’immeuble, mais elle ne déclare rien à ce sujet ». C’était en l’état de ces informations dont le caractère incomplet ou incertain était manifeste
      et sur lesquelles son propre notaire avait spécialement appelé son attention dans son prérapport d’audit, que l’acquéreur avait décidé de conclure la vente en dépit de ces incertitudes, non dissimulées par le cédant
      et qu’il était en mesure, comme tout professionnel avisé, de lever ou de faire lever, si elles avaient été de nature, comme il le soutenait, à déterminer son consentement sur la chose ou sur le prix, en se renseignant plus amplement.
    • – La surface de 820,90 m2 ne résultait que d’un document précontractuel, faisant état de surfaces cumulées de la boutique, et ce chiffre n’avait été repris dans aucun document contractuel
      : ni la promesse de vente, ni la convention de garantie, ni l’acte de cession des parts sociales, ni l’acte réitératif de la convention de garantie ne faisaient mention d’une telle superficie ou du caractère exclusif du bail conclu par la SCI avec l’exploitant de la boutique, ce qui confirmait encore que ces deux éléments qui ne faisaient l’objet d’aucun développement dans des actes concourant à la cession ne revêtaient pas pour l’acquéreur de caractère déterminant.

    Le cédant n’avait pas d’intention dolosive

    4.
    La cour d’appel a ensuite jugé que l’intention dolosive du cédant n’était pas démontrée. En effet, l’absence de correction par le cédant de la surface de 820,90 m2 mentionnée sur la lettre d’intention ne suffisait pas à établir, faute de démonstration par l’acquéreur auquel cette preuve incombait
    , que le cédant aurait eu une parfaite connaissance de la superficie exacte des actifs de la SCI et que celle-ci aurait déterminé le prix offert. La clé de calcul du prix mentionné sur l’offre, qui était exclusivement fondée sur le contrat de bail et le rendement locatif escompté, ne corroborait pas cette connaissance que démentait par ailleurs le maintien du prix lorsque l’acquéreur s’était trouvé en mesure, par simple addition des surfaces indiquées par l’expert dans son rapport et des lots ultérieurement acquis par la SCI, de parvenir à un total de surface inférieur à ce chiffre.

    5.
    L’acquéreur ne pouvait pas non plus soutenir que le cédant lui avait communiqué sciemment des plans des lieux incluant les surfaces de lots mitoyens, non désignés en tant que tels, afin de lui faire croire que la totalité de la boutique était exploitée dans les lots appartenant à la SCI. En effet, les seuls plans visés étaient ceux qui avaient été annexés par l’expert à son rapport
    , lequel n’avait pas pour objet d’établir la surface des locaux mais d’évaluer un loyer de marché
    à l’époque de sa rédaction. Ce rapport, établi plus de dix-huit mois avant le début des pourparlers, n’était pas destiné à tromper l’acquéreur, sa communication ultérieure à ce dernier ayant été intrinsèquement dépourvue d’équivoque sur son objet et sa portée. Il résultait aussi des certificats de surface
    établis par l’agence de diagnostic, sous toutes réserves, comme elle l’indiquait explicitement car le règlement de copropriété ne lui avait pas été soumis, que la surface totale des actifs était estimée à 796,83 m2, soit un chiffre inférieur à celui du document précontractuel mentionnant 820,90 m2, d’où il ressortait que le locataire pouvait occuper des lots n’étant pas la propriété de la SCI, indication exclusive de toute intention dolosive du cédant visant à dissimuler le fait.

    6.
    L’affirmation par le notaire du cédant que ce dernier ne faisait aucune déclaration sur le point de savoir si le locataire occupait ou non d’autres lots que ceux de la SCI, en ce qu’elle était dépourvue d’équivoque sur le caractère incertain du fait qui n’avait suscité aucune réserve de l’acquéreur
    , était également exclusive de réticence dolosive. La désignation des actifs immobiliers figurant en annexe de la convention de garantie de passif mentionnait clairement « un local numéro 20 situé entre le lot 745 et le lot 401 devant être obligatoirement rattaché à un de ces deux lots », d’où il résultait qu’un lot, qui n’était pas mentionné comme propriété de la SCI dans les actes de cession les énumérant, existait au rez de chaussée, ce qui aurait dû conduire un professionnel de la transaction immobilière
    à poursuivre ses investigations pour savoir si ce lot était ou non loué, la nature même de cette précision étant exclusive de toute réticence dolosive du cédant.

    7.
    Enfin, la réticence dolosive n’était pas plus caractérisée par le silence gardé sur des travaux de réunion des lots que le cédant avait autorisés plus de douze ans avant la promesse de cession, et qui étaient sans incidence directe démontrée sur l’économie de la transaction
    dès lors que la garantie d’actif ne visait que les travaux réalisés au cours des dix dernières années.

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  • Lancement du portail internet des Observatoires des Loyers

    L’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) lance aujourd’hui son portail internet www.observatoires-des-loyers.org, développé en lien avec l’ensemble des observatoires des loyers des différentes régions.

    Ce service en ligne a vocation à éclairer les propriétaires et les locataires sur les niveaux de loyers pratiqués dans un secteur donné. Sur la base des informations collectées auprès des professionnels de l’immobilier ou par voie d’enquêtes directes auprès des propriétaires et des locataires, des résultats statistiques sont produits pour différentes catégories de logements, en fonction du nombre de pièces, de la période de construction ou, lorsque la collecte le permet, de la date d’entrée du locataire. Ils sont présentés par secteur géographique homogène (regroupant plusieurs quartiers d’une ville centre ou plusieurs communes à sa périphérie).

    Les résultats de nombreuses agglomérations sont d’ores et déjà disponibles : Paris, Lyon, Marseille, Lille (partiellement), Toulouse, Montpellier, Nantes, Nice, Menton, Rennes, Besançon, Toulon, Draguignan, Fréjus-Saint-Raphaël, Sète, Arles, Alençon, Saint-Denis (de la Réunion).

    Seront prochainement disponibles les statistiques des agglomérations de : Saint-Étienne, Strasbourg, Bayonne, Bordeaux, Arcachon, Brest, Nancy, Grenoble, La Rochelle, Nîmes, Clermont-Ferrand, Belfort Montbéliard.

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  • Assurance-vie : l’administration abandonne sa réponse Bacquet

    Désormais, le décès du premier époux d’un couple ayant souscrit un contrat d’assurance-vie avec des fonds communs sera neutre fiscalement : les enfants n’auront pas à payer dès ce décès des droits de succession sur la valeur du contrat d’assurance-vie non dénoué.

  • Taux de l’intérêt légal au 01/01/2016

    Les taux de l’intérêt légal applicables au cours du premier semestre 2016 viennent d’être publiés au Journal officiel.

    Pour les créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels, le taux est fixé à 4,54 %.

    Pour tous les autres cas, notamment pour les entreprises, le taux est fixé à 1,01 %.

    Pour rappel, depuis le 01/01/2015, deux taux distincts sont fixés pour l’intérêt légal, et non plus un seul taux pour l’année entière.

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  • Majorations des rentes viagères : plafonds de ressources pour 2016

    Les plafonds de ressources de l’année 2014 applicables en 2016 pour l’octroi des majorations de certaines rentes viagères viennent d’être fixés par arrêté.

    Le plafond de ressources brutes de l’année 2014 applicable en 2016 pour l’octroi de majorations légales de rentes viagères constituées, à compter du 1er janvier 1979, auprès de la Caisse nationale de prévoyance, des caisses autonomes mutualistes et des compagnies d’assurance vie est porté à :

    • 17 774 € pour une personne seule,
    • et 33 786 € pour un ménage.

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